Важен каждый покупатель - REALAT.lv

Важен каждый покупатель

В ближайшие годы ждать массового возвращения в Латвию московских покупателей недвижимости не стоит. У них и дома забот хватает. Для латвийских продавцов и застройщиков будет важен каждый иностранный покупатель.

Так полагает основатель аналитической школы российского рынка профессор Геннадий Стерник.

Геннадий Стерник – один из наиболее авторитетных аналитиков российского рынка недвижимости. Как он иногда любит шутить, хороший аналитик должен уметь дать наиболее точный прогноз, а уж если тот не сбудется, то аргументированно обосновать, почему это произошло. Еще год назад профессор шокировал российских риэлторов долгосрочным негативным сценарием в отношении московского рынка недвижимости. Прогноз был однозначным – цены в долларовом и в рублевом эквиваленте будут серьезно снижаться. Такое заявление наделало тогда немало шума и поначалу большинством было встречено с недоумением. Однако последующее падение рубля и начало снижения цен и активности покупателей в российской столице подтвердили правильность указанного им вектора. «Никаких приятных и позитивных прогнозов в отношении московского рынка недвижимости не могу сделать и сейчас. Это зависит не от меня, а от экономики и множества других внешних факторов и переменных, которые я учитываю при составлении своих прогнозов», – грустно, но в то же время слегка улыбаясь, констатировал уважаемый эксперт во время нашей с ним встречи на проходившем в октябре в Санкт-Петербурге Всероссийском жилищном конгрессе.

Ситуация на московском рынке недвижимости актуальна для застройщиков и продавцов жилья в центре Риги и Юрмале по той простой причине, что именно на москвичей приходится более половины сделок, совершаемых в этих местах нерезидентами. И в былые годы нередко приходилось слышать истории о том, как нерезидент, продав в Москве какой-то один из своих активов, на вырученные средства покупал себе домик или квартиру в Латвии. Сейчас эта схема практически не работает.

Год назад вы прогнозировали, что московский рынок недвижимости будет хандрить и страдать до 2018 года, – задаем направление для экспресс-интервью с Геннадием Стерником журналу m2 и порталу varianti.lv.

– Даже не до 2018 года, а до 2019-го. Робкое восстановление может начаться в 2020 году.

Долго. Из этого можно выстраивать логическую цепочку, что до инвестиций в заграничную недвижимость москвичам будет мало дела?

– Думаю, что да. Если, конечно, люди не собираются покинуть Россию и перебраться за границу для постоянного проживания. Но среднему классу, который, как понимаю, так и не стал массовым покупателем латвийской недвижимости, явно не до заграничных покупок. Это видно по ослаблению интереса даже к недорогой курортной недвижимости Болгарии, Греции или Испании. А в отношении вас не будем забывать, что минимальный порог стоимости латвийского ВНЖ в обмен на покупку недвижимости поднялся до 250 000 евро. То есть он и так подорожал почти вдвое, а если учесть падение курса рубля к евро, то можно говорить, что для россиян он стал чуть ли не вчетверо дороже.

Но ведь деньги продолжают выводиться из России. Почему бы части этого оттока капитала не завернуть в Латвию?

– Убегают элитные покупатели, средний класс, повторю, давно никуда не бежит. У него для этого нет ресурсов, не хватает материальных средств. Будут ли состоятельные люди выбирать именно Латвию? Единицы, которых что-то связывает с вашей страной, – может быть. Однако никакого большого потока я не прогнозирую. Скорее, уезжающие за рубеж выберут более благополучные или более теплые страны. Московские покупатели, разумеется, от вас совсем не исчезнут, только, повторю, это не будет носить массового характера.

Доводилось слышать еще такой аргумент, почему снижается поток российских покупателей иностранной недвижимости: мол, в Москве и Санкт-Петербурге сейчас вкладываться в приобретение жилья выгоднее – цены упали.

– Ничего еще особо не упало, снижение только началось. Некоторые московские и питерские застройщики дают скидки до 20%. Однако никакого обвала и падения цен еще нет. По моим прогнозам, более грустная ценовая картина в рублевом эквиваленте будет через год-два. Так что это у нас пока даже и не дно. Покупать на падающем рынке – экономически целесообразно, но падение доходов населения будет сдерживать инвестиционные порывы.

Поделюсь с вами еще одним наблюдением: в конце весны и летом, после грустной зимы, показы юрмальского и рижского жилья российским потенциальным покупателям чуть-чуть возросли. Наши столкнулись с тем, что многие ваши соотечественники начинают разговор с просьбы скинуть с цены до 40-50%. Практически все юрмальские застройщики на это не идут, ограничиваясь небольшими уступками, и, несмотря на падение числа сделок, продолжают держать цены.

– Значит, у застройщиков хорошая финансовая ситуация и нет причин для значительного дисконта. Прошлый латвийский кризис падения цен 2007-2009 годов, насколько помню, был связан с высокой закредитованностью застройщиков и покупателей и большим объемом спекулятивных сделок.

Так оно и есть. Сейчас проекты в Юрмале и центре Риги в подавляющем большинстве своем развиваются без привлечения заемных средств из латвийских банков.

– Значит, если на них сильно не давят, то, возможно, они смогут продержаться пару-тройку лет. И все же без определенной коррекции цен обойтись ну никак не удастся. Сейчас рынок недвижимости, и наш, и ваш, находится на стадии рынка покупателей, а не рынка продавцов.

Интересно, что, осматривая элитные и самые качественные проекты Риги и Юрмалы, москвичи признаются, что у себя дома были бы готовы за такой объект отдать и 10 000-15 000 евро за кв. м, а у нас считают завышенным предложение за 5 000-8 000. Всегда интересуюсь у своих собеседников из Москвы, сколько они готовы платить за первую линию Юрмалы. Отвечают, что при 4 000 евро за кв. м сделки хорошо происходили бы даже сейчас.

– Есть такой момент. Те, кто стремится к вам, психологически настроены на то, что у вас должно быть значительно дешевле по сравнению с Москвой. И когда видят, что пусть объект и действительно хорош, но для него – это второе и третье жилье, то не готовы платить озвученную вами цену. Они не видят для себя мотива: с какой стати им нужно в Риге отдавать такие деньги? К курортной недвижимости отношение, правда, немного иное, и там часто сделки совершаются на эмоциональном уровне. Хотя все равно деньги сейчас считают абсолютно все. И российских покупателей, которые будут сорить деньгами и легко относиться к запрашиваемым ценам, мы увидим не скоро.