Вильнюс дышит ровно - REALAT.lv

Вильнюс дышит ровно

От столицы Латвии до столицы Литвы – рукой подать. И, казалось бы, какие тут могут быть различия?! Однако при ближайшем рассмотрении картинка вильнюсского рынка недвижимости вырисовывается экономически более целостной, чем в Риге – без больших ценовых разрывов между сегментами. 

Литовцы сделали акцент на привлечение зарубежного бизнеса и повышение внутреннего спроса. А уже эти обстоятельства обеспечили их недвижимости более высокий уровень стрессоустойчивости.

Автору этих строк не так уж и часто доводится бывать в Вильнюсе: раз в полтора-два года. Паузы вполне достаточные, чтобы увидеть внешние изменения в облике столицы Литвы. В каждый свой приезд первые впечатления стараюсь получать на основе визуальных оценок. И в ходе очередного вояжа (нынешней осенью) прежде всего в глаза бросилась активизация проектов возведения многоэтажных зданий в центре города – в деловом центре, районе, прилегающем к проспекту Конституции, а также рядом с ним. Большинство новых стройплощадок оказались будущими офисными комплексами, находящимися на разной стадии реализации. Как выяснил позже, это литовцы пожинают плоды своей политики по экспорту услуг офисных функций для крупных международных компаний – то, о чем Латвия, по большому счету, только мечтает. 

Начало процессу переноса в Вильнюс центров обработки звонков (callcenter), контактных центров (cоntactcenter) и бэк-офисов (оперативно-учетных подразделений, обеспечивающих в крупных компаниях работу из других подразделений по всему миру) было положено в 2008-2010 годах. Одним из пионеров этого процесса стала американская корпорация CSC – мировой лидер в области технологических решений и ИТ-услуг для организаций. Свои стратегические центры в столице Литвы затем открыли банк Barclays и компания быстрых переводов Western Union. Примечательно, что для обслуживания собственного бизнеса каждый из них на первом этапе нанял по 200-300 сотрудников, анонсируя планы на будущее удвоить это количество. Реальность превзошла их лучшие ожидания. Сейчас в литовском сервисном центре Western Union работают свыше 1 400 человек, в Barclays – более 1 300. Для первой из названных компаний как раз и возводится новый бизнес-парк площадью свыше 20 000 кв. м, который позволит ей собрать под одной крышей всех своих сотрудников, нынче сидящих в трех разных местах. А рядом с филиалом банка – 12-этажной башней, которую украшает вывеска Barclays, строится вторая. 

Часть своих международных подразделений в столицу Литвы в последние пять лет перенесли и представляющая ИТ-услуги для медицинских организаций американская компания Intermedix, и провайдер финансовых услуг SitcoGroup. Значительно расширил свои штаты (до 1 200 человек) Danske Bank, начавший отсюда предоставлять административные и другие услуги всем отделениям DanskeBank Group. И это только вершина айсберга. Собственные компании комплексного обслуживания и аутсорсинга размещают и другие международные бизнес-структуры. Не случайно в прошлом году Вильнюс был признан лидером в этом виде бизнеса среди стран Восточной и Центральной Европы. 

Что очень важно: за исключением каких-то позиций топ-менеджмента, большинство (свыше 90%) сотрудников специализированных офисов – литовцы. На этом фоне кажется невероятным, что еще шесть-семь лет назад, когда велся поиск инструментов для стимулирования экономики, в литовских политических кругах находились критики инициативы о предоставлении краткосрочных налоговых послаблений для международных структур. Мол, это невыгодно для страны. Время посрамило их скептицизм. Сегодня те же Western Union, DanskeBankBarclays и SEB входят в число крупнейших налогоплательщиков Литвы.

А сам процесс прихода новых компаний продолжается. Над его дальнейшим продвижением работает государственное агентство InvestLithuania, активно рекламирующее в мире историю успеха. Кстати, вслед за Вильнюсом к экспорту услуг надеется подключиться и Каунас, в котором для нужд предприятий, желающих разместить свои ИТ-подразделения, сейчас строится новый бизнес-центр на 14 000 кв. м. На руку второму городу Литвы играет и возросшая конкуренция в столице, где бэк-офисы начинают ощущать элементарную нехватку ИТ-специалистов, чьи обычные зарплаты взлетели до 1 500-3 000 евро. Три университета Каунаса уже вовсю готовят программистов, для того чтобы предложить бизнесменам новых специалистов. 

К благоприятной ситуации с экспортом офисных услуг можно добавить и довольно бодрое строительство в Литве новых складских и промышленных помещений. Вот и Lidl закончил возведение под Каунасом своего центра логистики. Приходу таких предприятий, надо понимать, способствует довольно логичная с долгосрочной точки зрения государственная политика по созданию новых рабочих мест. А применительно к нашей теме – это залог нормального развития рынка недвижимости за счет поддержания высокого уровня местного спроса. 

По оценкам тех специалистов, с которыми журнал m2 и портал varianti.lv побеседовали в ходе поездки в Литву, на иностранных покупателей в том же Вильнюсе и Каунасе приходится не более 2-3% всех сделок с недвижимостью. Все остальные – местные покупатели. В отличие от Латвии, которая стимулировала экономику за счет предложения нерезидентам – покупателям недвижимости бонуса в виде предоставления им ВНЖ, наши соседи обеспечивали визовые послабления лишь иностранцам, вкладывающим в покупку бизнеса. Искусственное приобретение недвижимости они не стимулировали. Этим и можно объяснить то, что после общемирового банковского и кредитного кризисов 2007-2009 годов стоимость жилья в Литве не претерпела столь существенных изменений, как в том же центре Риги или Юрмале. 

   

Центр Вильнюса. По оценкам компании OberHausReal EstateAdvisors, если в кризис стоимость квартир в самом престижном месте Вильнюса – Старом городе – упала на 40%, то в период с 2011 года и по осень 2015-го за весь этот срок она подросла лишь на 10%. То есть в пределах пары процентов в год. Этой осенью приобрести самые эксклюзивные апартаменты в столице Литвы можно по ценам, не многим превышающим 5 000 евро за кв. м. Нужно понимать: сделок с такими параметрами набирается не более десятка за год. 

Более бодро покупатели договариваются с продавцами, если жилье в центре Вильнюса предлагается за 2 000-3 000 евро за кв. м. Если это новостройка, то без полной отделки. По словам литовских экспертов, клиенты чаще берут квартиры в центре для собственного проживания. Это как раз и есть тот сегмент, где все же чувствуется небольшое присутствие иностранцев – причем западных иностранцев. Тех, кто как раз принадлежит к топ-менеджменту компаний, открывающих свои представительства в Вильнюсе. Имеется и небольшая доля инвесторов: формируя пакеты зарубежного имущества, люди вкладывают средства в города, в которых они видят развитие. И столице Литвы, учитывая практику привлечения зарубежных предприятий, есть чем перед ними козырять. 

Аналитики вильнюсского рынка в 2015 году зафиксировали увеличение в центре Вильнюса числа продаж квартир площадью свыше 80 кв. м. Есть многочисленные примеры того, как сразу покупалось несколько расположенных рядом квартир, которые затем объединялись в одну просторную. 

Если рассматривать покупку как инвестицию, то арендные ставки на лучшие квартиры центра литовской столицы достигают 1 800-2 000 евро в месяц. Снять 2-комнатную квартиру в здешней новостройке можно за 700-800. Стандартный показатель отдачи от приобретения имущества в сердце Вильнюса и его последующей сдачи в аренду редко превышает 4% годовых. 

   

Новостройки. Удивительной по сравнению с Ригой выглядит ситуация с торговлей в Вильнюсе новыми квартирами. Столица Латвии по численности населения на 40% превосходит столицу Литвы, а объем продаж нового жилья у нас чуть ли не в три раза меньше. И темпы строительства у соседей держатся на высоком уровне, несмотря даже на то, что в начале 2015 года в Вильнюсе был зафиксирован спад продаж. Однако его удалось быстро преодолеть. Да так, что это никак не отразилось на ценах: они не снизились. В первое время застройщики стимулировали продажи подарками – бесплатным предоставлением покупателям парковочных мест для машин, бонусными услугами архитекторов-дизайнеров, а кто-то и покупкой брендовых велосипедов. Потребителям это понравилось: показатели продаж оказались лишь на 3% ниже тех, что фиксировались в прошлом году. 

А тут еще и сработал принцип «не было бы счастья, да несчастье помогло». Это мы о намерении Центрального банка Литвы внести изменения в кредитную политику. Объявив о своем желании не допустить формирования нового пузыря цен, главный финансовый орган Литвы озвучил ряд новшеств. Первое – при выдаче кредитов и расчете возможности погашения будущих платежей предложил ориентироваться не на сегодняшние низкие процентные ставки по ипотеке, а на пятипроцентный показатель. Чтобы тогда, когда процентные ставки вырастут, сам размер платежа по кредиту все равно не превышал 40% от ежемесячных доходов плательщиков. Вторая инициатива – тело ипотеки не должно превышать 6-летнего показателя заработка семьи. Третье – срок кредита не должен превышать 25 лет (раньше максимум был 40 лет). И было объявлено, что новая практика вводится с 1 июля 2015 года. Тут и началось: те литовцы, кто реально задумывался о приобретении нового жилья, решили это не откладывать на потом и взялись оформлять займы. Так будущее ограничение стимулировало покупки. Ограничение, между прочим, пока так и не вступило в силу. На данный момент новый заявленный срок начала его действия – 1 ноября. И высокий уровень торговли новым жильем сохраняется. За первую половину 2015 года было реализовано более 1 800 новых квартир. При этом, если в начале года в свободном предложении имелись 4 380 новых квартир, то в середине года – уже 4 570: это постарались литовские строители, спешившие восполнить имеющийся на рынке объем предложения. 

Именно активность строителей и высокая конкуренция между ними влияют на уровень цен на наиболее массовый продукт нового строительства – жилье экономкласса: тот остается практически стабильным. За год удорожание не превышает 2-3%. В микрорайонах Вильнюса приобрести квартиры экономкласса можно за 1 100-1 300 евро за кв. м без отделки. Особо подчеркнем это отличие от Латвии: в Литве доминируют сделки с новыми квартирами без отделки. Тому есть экономическое объяснение – людям так выгоднее. Дело в том, что заниматься ремонтом у наших соседей можно по патенту – это разрешено индивидуальным строителям. В таком случае за счет экономии в налогах отделка обходится покупателям где-то на 50 евро за кв. м дешевле, чем если бы этим занимался застройщик. 

Вот и получается, что все последние годы на новостройки приходится порядка 25-30% всех продаж, которые совершаются на квартирном рынке Вильнюса. В Риге аналогичный показатель ниже 10%. Покупку нового жилья работающие в Литве банки кредитуют в объеме до 85% от его стоимости, а стандартные ставки находятся в пределах 1,6-2% + Euribor.

   

Серийный фонд Вильнюса. А вот жилой фонд советской постройки в Вильнюсе подороже, чем в столице Латвии. Если речь идет о микрорайонах, то квартиры в типовых проектах главного города Литвы обойдутся в 750-900 евро за кв. м (то есть 2-комнатная квартира стоит в пределах 45 000-50 000), если близко к центру – то цены на наследие советской строительной индустрии могут достигать 1 000-1 100 евро за кв. м. Понятно, что так же, как и у нас, сектор торговли серийным жильем является наиболее плодовитым на сделки: и общая стоимость покупки небольшая, и банки такие суммы дают охотнее. 

Здесь позволим себе небольшое наблюдение: именно сравнительно небольшой разрыв (около 30-40%) между стоимостью квадратного метра старого советского фонда и новых квартир экономкласса может служить стимулом для приобретения жилья в только что построенных многоэтажках. В Риге при продаже старой квартиры и покупке новой приходится докладывать или брать взаймы в банке гораздо более весомые суммы. Это и является сдерживающим фактором. По мнению наших собеседников, 85% покупателей вильнюсских квартир берут их для своего проживания, 15% — для последующей сдачи в аренду. 

Между прочим, Вильнюс на данный момент является единственным городом Литвы, в котором фиксируется пусть и небольшой (в 3 000- 4 000 человек ежегодно) прирост населения. И это всегда позитивный фактор нахождения рынка недвижимости в здоровом состоянии.

Редакиця благодарит за помощь в подготовке материала руководителя отдела оценки и анализа компании Ober-Haus Real Estate Advisors Саулюса Вагониса, председателя правления компании Ober-Haus Real Estate Advisors Витаcа Забилиуса и руководителя отдела инвестиций и анализа компании InrealАрнольдаса Антонавичюса. 

   

Любопытные факты

   

Иностранцы в Литве отдают предпочтение курортной недвижимости – в Паланге, Друскининкае, Неринге и Ниде. Впрочем, и в этих местах их доля от всех покупок не превышает 20%. Самые высокие цены на элитные квартиры в Паланге – около 4 000 евро за кв. м. Реальные сделки происходят до 3 000 евро за кв. м. 

Квартиры без отделки в новостройках экономкласса в Каунасе можно приобрести в пределах 900-1 000 евро за кв. м, в Клайпеде – немногим дороже. В этих городах цены на жилую недвижимость остались практически на том же уровне, на котором они были в кризисные годы. 

В сегменте строительства частных домов в окрестностях Вильнюса в последние два года набирает популярность тенденция минимизации площадей. Проекты выбирают такие, чтобы расходы на их реализацию были сопоставимы с покупкой в столице 3-комнатной новой квартиры (80 000-100 000 евро). Поэтому средние площади новых строящихся частных домов для одной семьи – 90-110 кв. м. 

Земельные участки под частную застройку вокруг Вильнюса чаще всего приобретают, если они стоят от 15 000 до 30 000 евро. Чем выше цена, тем лучше инфраструктура места, где располагается участок. 

Если в 2010 году средняя стоимость литовской сельскохозяйственной земли составляла около 1 500 евро за гектар, то в 2015-м – 2 500 евро за гектар. Самые плодородные наделы торгуются по 4 000- 4 500. 

 

Опасения экспертов 

  

Специалистытревожатся, что рынок новых вильнюсских квартир, которых ежегодно возводится где-то по 4 000-4 500 единиц, может быть перенасыщен.

На 2016-2017 года в Вильнюсе заявлены к сдаче в эксплуатацию до 180 000 кв. м новых офисных помещений (14 проектов). Сейчас этот показатель разными фирмами оценивается либо чуть ниже, либо чуть больше 500 000 кв. м. То есть прирост может составить от 20 до 35%. Будут ли востребованы все площади?

Рынок недвижимости наполнен оптимизмом: много строят и много покупают. Такая же радостная картина наблюдалась в предкризисные годы. Как бы и нынешний оптимизм не был коротким. Брокерам и клиентам нужно оценивать объекты более критично, не надеясь на то, что идеальная ситуация будет долгосрочной. 

 

Рекомендации инвесторам: во что разумнее и выгоднее вкладываться в Литве? 

   

Арнольдас Антонавичюс, руководитель отдела инвестиций и анализа компании Inreal:

– При любом сценарии развития ситуации вкладывать лучше в столицу – в Вильнюс. Ведь даже если будет происходить снижение активности на рынке, то вильнюсская недвижимость сможет обеспечивать нормальный оборот и уровень ликвидности. Покупать можно и жилые объекты, и коммерческие. Если коммерческие, то логичнее в центре и Старом городе. Пустыми они стоять не будут. А вот с наполняемостью арендаторами коммерческих помещений в микрорайонах в прошлый кризис была проблема. Там риски выше. Это же относится и к недвижимости в других городах Литвы. Разве что можно еще посмотреть на коммерческий сегмент Клайпеды и Каунаса. Тогда как с жильем, с точки зрения получения доходности от инвестиций в него, в этих городах дела обстоят хуже. Если в Вильнюсе застройщики ежемесячно продают по 300 новых квартир, то в Клайпеде и Каунасе — до 25-30. Как говорится, почувствуйте разницу. 

И нужно понимать, что найти хорошие инвестиционные объекты с отдачей в 8-10% годовых очень тяжело. Многие собственники держат высокую по отношению к арендным ставкам цену и не желают продавать по той причине, что сами не видят, куда деньги можно вложить. Потому, если сейчас удается купить коммерческую недвижимость и получать от ее сдачи в аренду отдачу в 6-7%, – это уже очень и очень хорошо. 

   

Саулюс Вагонис, руководитель отдела оценки и анализа компании OberHausReal EstateAdvisors:

– Я рекомендовал бы приобрести компанию, на которой есть коммерческая или жилая недвижимость, сдавать ее в аренду и получать доход. Плюс таким образом у нас можно получить ВНЖ. В самых престижных местах Вильнюса, например, на проспекте Гедиминаса, ставки аренды торговых помещений составляют 40-50 евро за кв. м в месяц. Такие объекты дают прибыльность в 3-4%, что формируется высокой ценой их покупки. На менее престижных улицах города можно получить отдачу в 6-7%. Среди иностранных инвесторов у нас сейчас доминируют скандинавы.

varianti.lv