Nodokļi nekustamā īpašuma pārdošanā 2026. gadā (Latvijā)

Priekš darījuma plānošanas un lēmumu pieņemšanas ir būtiski saprast, kādi nodokļi var rasties, pārdodot nekustamo īpašumu, un kā legāli samazināt vai izvairīties no nodokļu maksāšanas, ja tas ir iespējams. Zemāk ir aktuālā informācija un rekomendācijas 2026. gadam.

1. Iedzīvotāju ienākuma nodoklis no nekustamā īpašuma pārdošanas

Kapitāla pieauguma nodoklis (IIN)

Ja pārdošanas cena pārsniedz īpašuma iegādes vērtību (ieskaitot dokumentētos ieguldījumus remonta un uzlabošanas veikšanai), tām personām, kuras nav atbrīvotas pēc likuma, īpašuma pārdošanas ienākums tiek aplikts ar iedzīvotāju ienākuma nodokli (kapitāla pieauguma nodokli). Tas tiek aprēķināts kā starpība starp pārdošanas cenu un faktiskajām izmaksām par iegādi vai iegūšanu.

Likmes piemērošana (pēc 2025. gada izmaiņām):

• Likme 25,5 % no kapitāla pieauguma ienākuma (to noteikusi Valsts ieņēmumu dienesta un PVN likumdošana piemērotajā periodā).

Piezīme: likmes un nodokļu aprēķini var būt atkarīgi no citām tiesību normām vai VID interpretācijas. Vienmēr iesakām konsulatēties ar grāmatvedi vai VID pirms darījuma slēgšanas.

2. Kad ienākuma nodoklis nav jāmaksā (atbrīvojumi)

Latvijas tiesību akti paredz vairākus specifiskus nodokļa atbrīvojumus. Populārākie scenāriji 2026. gadā:

A. Pārdots galvenais dzīvojamais īpašums

Iedzīvotāju ienākuma nodoklis nav jāpiemēro, ja:

1. Nekustamais īpašums atradies īpašumā vismaz 60 mēnešus, un

2. Vismaz 12 mēnešus pēc kārtas pēdējo 60 mēnešu laikā līdz pārdošanai šajā īpašumā ir bijusi deklarēta dzīvesvieta.

B. Vienīgais nekustamais īpašums

Nodoklis var netikt piemērots, ja īpašums bijis:

• vienīgais īpašums 60 mēnešu laikā līdz pārdošanai.

C. Reinvestīcijas atbrīvojums

Ja ienākums no pārdotā īpašuma tiek reinvestēts funkcionāli līdzīgā nekustamajā īpašumā:

• 12 mēnešu laikā pirms vai pēc pārdošanas,

• un reinvestētais ienākums ir vismaz tikpat liels kā gūtā starpība starp pārdošanas cenu un iegādes vērtību,
  – tad nodoklis nav jāmaksā par šo reinvestēto daļu. 

Funkcionāli līdzīgs īpašums nozīmē, ka jauns īpašums tiek izmantots tādā pašā mērķī kā pārdotais (piem., dzīvoklis aizvieto māju un otrādi).

3. Kā aprēķina kapitāla pieauguma nodokli

Nodokļa objekts ir stārbība starp pārdošanas cenu un uzrādīto izmaksu bāzi:

• pārdošanas cena;

• mīnus izmaksas par īpašuma iegādi un dokumentēti izdevumi (piem., notāra un zemesgrāmatas nodevas, komisijas maksa, remontdarbi, dokumenti, kas pierāda izdevumus).

Ja īpašums pārdots ar peļņu, bet piederējis pietiekami ilgi vai atbilst atbrīvojumu nosacījumiem (skat. augstāk), tad nodoklis var netikt piemērots.

4. Nodokļu deklarēšana un termiņi

Ja ienākums no nekustamā īpašuma pārdošanas ir apliekams:

• deklarācija par kapitāla pieauguma ienākumu jāiesniedz VID elektroniski EDS sistēmā.

• Ja ienākums nav apliekams un nepārsniedz 10 000 EUR, deklarēt nav obligāti; tomēr, ja tas pārsniedz šo summu, to jānorāda gada ienākumu deklarācijā kā neapliekamu ienākumu.

5. Citas nodokļu saistības (opera) — īsā pieminēšana

Nekustamā īpašuma nodoklis (NĪN)

Tas ir ikgadējs nodoklis, kas nav tieši saistīts ar īpašuma pārdošanu, bet jāņem vērā īpašuma turēšanas izmaksās.

No 2026. gada nosacījumi par dažādām NĪN atvieglojumu kategorijām turpināsies kā iepriekš (piem., ģimenēm ar bērniem, pensionāriem) ar nosacījumu, ka par īpašumu ir deklarēta dzīvesvieta uz 1. janvāri.

Ar PVN un citiem nodokļiem

• PVN parasti neattiecas uz esošu dzīvojamo īpašumu pārdošanu (izņemot jaunu būvju pārdošanu) un netiek detalizēti apskatīts šeit.

6. Praktiski ieteikumi pārdošanas plānošanai

1. Ievērojiet 60 mēnešu īpašuma ilgumu — tas ir izšķirošs, lai pretendētu uz nodokļa atbrīvojumu.

2. Deklarējiet dzīvesvietu savā īpašumā, ja plānojat to pārdot kā galveno dzīvesvietu — tas var atmaksāties nodokļu ziņā.

3. Saglabājiet visus dokumentus par ieguldījumiem (remonti, rekonstrukcijas, izdevumi par dokumentiem), jo tie samazina nodokļa bāzi.

4. Ja plānojat reinvestēt peļņu, izvērtējiet to laikus — termiņu neievērošana var izmaksāt vairāk nekā visa nodokļa summa.

Secinājums

Nodokļu politika nekustamā īpašuma pārdošanā Latvijā 2026. gadā ir pietiekami detalizēta, taču tā piedāvā vairākus legālus veidus, kā izvairīties vai samazināt nodokļa saistības (īpaši galvenās dzīvesvietas pārdošanas un reinvestēšanas gadījumos). Pareiza plānošana, dokumentācija un laicīga deklarāciju iesniegšana nodrošina, ka nodoklis tiks piemērots tikai, ja tas tiešām ir nepieciešams.

Zemāk ir praktiski, skaitļos balstīti piemēri 2026. gadam, kas palīdz ātri saprast, kad nodoklis jāmaksā un kad to var likumīgi samazināt līdz nullei. Piemēri veidoti tā, kā tos ikdienā analizē nekustamo īpašumu aģenti, nodokļu konsultanti un pircēju/pārdevēju pārstāvji.

1. Scenārijs: Galvenās dzīvesvietas pārdošana – nodoklis 0 €

Situācija

• Dzīvoklis iegādāts: 2018. gadā par 85 000 €

• Deklarēta dzīvesvieta: 2019–2026 (vairāk nekā 12 mēneši pēdējo 5 gadu laikā)

• Pārdošanas cena 2026. gadā: 145 000 €

Rezultāts

• Kapitāla pieaugums: 60 000 €

• IIN: 0 €

Kāpēc?
Īpašums:

• piederējis ilgāk par 60 mēnešiem;

• bijis deklarētā dzīvesvieta.

➡ Šis ir drošākais un visbiežāk izmantotais nodokļa atbrīvojums Latvijā.

2. Scenārijs: Vienīgais īpašums + reinvestīcija – nodoklis 0 €

Situācija

• Māja iegādāta: 2020. gadā par 120 000 €

• Citu īpašumu nav

• Pārdota 2026. gadā par 200 000 €

• Kapitāla pieaugums: 80 000 €

• 12 mēnešu laikā iegādāts jauns dzīvoklis par 190 000 €

Rezultāts

• IIN: 0 €

Kāpēc?

• Pārdots vienīgais īpašums

• Peļņa reinvestēta funkcionāli līdzīgā īpašumā noteiktajā termiņā

➡ Šis scenārijs ir īpaši aktuāls ģimenēm, kas “maina dzīves līmeni”.

3. Scenārijs: Investīciju īpašuma pārdošana – nodoklis jāmaksā

Situācija

• Dzīvoklis iegādāts: 2023. gadā par 70 000 €

• Izīrēts, deklarēta dzīvesvieta citur

• Pārdots 2026. gadā par 110 000 €

• Dokumentēti remonta izdevumi: 10 000 €

Aprēķins

• Kapitāla pieaugums:
  
  110 000 − (70 000 + 10 000) = 30 000 €

• IIN (25,5%): 7 650 €

Secinājums

• Nav galvenā dzīvesvieta

• Nav reinvestīcijas
  ➡ Nodoklis ir neizbēgams

4. Scenārijs: Daļēja reinvestīcija – nodoklis tikai par starpību

Situācija

• Vienīgais īpašums pārdots ar 100 000 € peļņu

• Jaunā īpašumā ieguldīti 60 000 €

Rezultāts

• Ar nodokli apliekamā summa: 40 000 €

• IIN (25,5%): 10 200 €

➡ Reinvestīcija samazina, bet ne vienmēr pilnībā likvidē nodokli.

5. Biežākās kļūdas, kas maksā tūkstošus

1. Dzīvesvieta nav deklarēta, lai gan faktiski tur dzīvo.

2. Remonta izdevumi nav dokumentēti (bez rēķiniem ar pareiziem rekvizītiem un īpašuma adresi).

3. Īpašums pārdots pirms 60 mēnešu termiņa.

4. Reinvestīcija veikta ārpus 12 mēnešu loga.

5. Ienākums nav korekti deklarēts VID.

6. Profesionāla rekomendācija 2026. gadam

Ja īpašuma pārdošanas cena pārsniedz +50 000 € virs iegādes cenas, darījumu plāno nevis pēc sludinājuma, bet pēc nodokļu loģikas.

Pieredzē:

• pareizi saplānots darījums = 0 € nodokļos;

• nepārdomāts darījums = 5–25 tūkstoši € zaudējumu.

Noslēgumā

Nekustamā īpašuma pārdošana 2026. gadā vairs nav tikai cenu jautājums – tā ir nodokļu stratēģija. Tie, kas to saprot pirms darījuma, saglabā kapitālu. Tie, kas uzzina pēc tam, samaksā dārgi.

Jaunākie raksti