Dzīvokļu maiņas darījums

Laura jautā:

Man ir divistabu dzīvoklis vienā pilsētā, bet manā pašreizējā darba pilsētā es dzīvoju īrētā dzīvoklī. Vai ir iespējams veikt dzīvokļa maiņu ar kādas nekustamo īpašumu aģentūras palīdzību? Vai tādas aģentūras nodarbojas ar šādām darbībām? Es vēlētos mainīt savu pašreizējo dzīvokli pret divu vai triju istabu dzīvokli, iespējams, ar papildu samaksu. Vai šajā gadījumā es varētu izvairīties no iedzīvotāju ienākuma nodokļa (IIN) par šo darījumu? Kāda ir minimālā summa, no kuras jāmaksā nodoklis šādos darījumos, un kāds būtu tā apmērs? Pie kā es varētu vērsties, lai saņemtu detalizētāku informāciju par šiem jautājumiem?

Šajā gadījumā jums būs jānoslēdz maiņas līgums, kurā viens īpašums tiek mainīts pret otru. Maiņas līguma slēgšanu reglamentē Civillikums.

Civillikuma 2091. pantā ir noteikts, ka maiņas līgums ir divu pušu vienošanās dot vienu priekšmetu par otru, izņemot naudu. Turklāt Civillikuma 2092. pantā ir norādīts, ka līdzīgi kā pirkuma līgumos, arī maiņas līgumā ir jāievēro abu pušu tiesības un pienākumi.

Likumā “Par pašvaldībām” noteiktais pašvaldību priekšpirkuma tiesību princips neattiecas uz nekustamo īpašumu maiņu bez atlīdzības vai citā veidā.

Saskaņā ar Valsts ieņēmumu dienesta (VID) 2018. gada metodisko materiālu “Iedzīvotāju ienākuma nodoklis no nekustamā īpašuma pārdošanas” jāatceras:

Iedzīvotāju ienākuma nodoklis jāmaksā par ienākumu no nekustamā īpašuma pārdošanas.

Nekustamā īpašuma maiņas darījumos attiecas tie paši noteikumi, kā uz pārdošanas darījumiem, ņemot vērā Civillikuma 2092. pantu, kas attiecas uz maiņas darījumu tiesiskajiem aspektiem.

Nekustamā īpašuma pārdošanas ienākums tiek aprēķināts, atskaitot nekustamā īpašuma iegādes vērtību no pārdošanas cenas. Arī saņemtā piemaksa, ja tāda ir, tiek ņemta vērā.

Pārdošanas cena tiek noteikta, pamatojoties uz nekustamā īpašuma vērtību, kas norādīta maiņas līgumā.

Ja maiņas līgumā nav norādīta nekustamā īpašuma vērtība, par pārdošanas cenu tiek uzskatīta aktuālā nekustamā īpašuma kadastrālā vērtība.

Kopš 2018. gada 1. janvāra ienākumi no nekustamā īpašuma pārdošanas apliekami ar 20% likmi.

Nekustamā īpašuma maiņas darījumos un nodokļu aprēķināšanā jāņem vērā konkrētā situācija, tostarp vai pārdošanas brīdī ir jāmaksā nodoklis vai vai tas ir atbrīvots saskaņā ar likumu, vai arī ja maiņa notiek ar vai bez papildu samaksas un vai īpašumi tiek mainīti.

Ir vairāki gadījumi, kad nekustamā īpašuma pārdošanas ienākums nav jādeklarē, piemēram, ja:

īpašums ir bijis vairāk nekā 60 mēnešus, un vismaz 12 mēnešus no šiem 60 mēnešiem tas ir bijis dzīvesvieta; īpašums ir vienīgais un ir bijis īpašumā vairāk nekā 60 mēnešus, un pēdējos 60 mēnešus tas ir bijis vienīgais īpašums; īpašums tiek pārdots, un no iegūtā ienākuma tiek ieguldīts līdzīgā nekustamā īpašumā 12 mēnešu laikā; pārdošana notiek šķiršanās rezultātā un abiem laulātajiem vismaz 12 mēnešus pēc šķiršanās ir bijusi vienota dzīvesvieta utt.

Maiņas līgumu var izveidot pats vai arī saņemt zvērināta notāra palīdzību. Ņemot vērā darījuma sarežģītību, būtu ieteicams sazināties ar notāru. Pirms darījuma noslēgšanas konsultācija ar VID varētu palīdzēt izprast jautājumus saistībā ar iedzīvotāju ienākuma nodokli.

lvportals