Hipotēka un bankas prasības: Ko svarīgi zināt pirms un pēc kredīta saņemšanas

Hipotekārais kredīts lielākajai daļai pircēju ir vienīgais ceļš uz savu īpašumu. Taču aiz procentu likmēm un banku piedāvājumiem slēpjas virkne juridisku un procesuālu nosacījumu, kas tieši ietekmē gan darījuma ātrumu, gan kopējās izmaksas.

Pēdējo gadu laikā īpaši būtiski ir mainījusies hipotekārā kredīta pārkreditēšanas kārtība, padarot to vienkāršāku, lētāku un klientam draudzīgāku.

Kas ir hipotēka bankas izpratnē?

Hipotēka ir nekustamā īpašuma ieķīlājums par labu bankai, kas tiek reģistrēts Zemesgrāmatā. Tā nodrošina bankas prasījumu gadījumā, ja aizņēmējs nepilda savas saistības.

Praksē tas nozīmē:

• īpašumu nevar pārdot vai atkārtoti ieķīlāt bez bankas piekrišanas;

• uz īpašumu tiek reģistrēta arī atsavināšanas aizlieguma atzīme;

• banka kontrolē īpašuma apdrošināšanu visā kredīta periodā.

Banku pamatprasības hipotekārajam kredītam

Lai saņemtu hipotekāro kredītu, banka izvērtē trīs galvenos blokus:

1. Maksātspēja

• regulāri un pierādāmi ienākumi;

• stabila nodarbinātība vai uzņēmējdarbība;

• esošās kredītsaistības.

Ja kredīts tiek ņemts kopā ar dzīvesbiedru vai partneri, tiek vērtēta kopējā mājsaimniecības maksātspēja.

2. Pirmā iemaksa

• parasti 15–20 % no īpašuma vērtības;

• iespējams samazināt ar ALTUM garantiju;

• atsevišķos gadījumos pieejamas valsts subsīdijas (“Balsts”).

3. Nekustamais īpašums

• sertificēta vērtētāja novērtējums;

• īpašuma tehniskais un juridiskais stāvoklis;

• apgrūtinājumu neesamība vai skaidra to dzēšanas kārtība.

Hipotekārā kredīta pārkreditēšana: kas ir mainījies?

Vēl nesen bankas maiņa aizņēmējam izmaksāja 400–600 EUR un prasīja aktīvu iesaisti. Šodien situācija ir būtiski mainījusies.

Galvenās izmaiņas:

• pārkreditēšanu organizē bankas savā starpā;

• process lielākoties notiek attālināti;

• pārkreditēšana jānoslēdz ne vēlāk kā 2 mēnešu laikā;

• regulējums attiecas gan uz bankām, gan nebanku kreditētājiem.

Svarīgi – kredīta summa pārkreditēšanas ietvaros nevar tikt palielināta virs esošā saistību atlikuma. Ja klients vēlas papildu finansējumu, banka veic atkārtotu maksātspējas izvērtējumu.

Pārkreditēšana kļuvusi arī lētāka

Jaunais regulējums būtiski samazinājis klienta izmaksas:

• ❌ nav maksas par kredīta pirmstermiņa dzēšanu (izņemot fiksētas likmes gadījumus);

• ❌ netiek piemērota 0,1 % valsts nodeva par ķīlas reģistrāciju (notiek pārgrozījums);

• ✔ jaunā kredīta noformēšanas maksa – ne vairāk kā 1 %, ar iespēju sadalīt 3 maksājumos;

• ✔ “vecā banka” nevar prasīt maksu par darījuma kontu;

• ✔ īpašuma vērtējums – tikai tad, ja to uzskata par nepieciešamu jaunā banka.

Rezultātā pārkreditēšana vairs nav sarežģīts juridisks šķērslis, bet finansiāls instruments labāku nosacījumu iegūšanai.

8 soļi, kā praksē notiek hipotekārā pārkreditēšana

1. Pieteikums jaunajai bankai

2. Jaunās bankas piedāvājums

3. Vecās bankas “noturēšanas” piedāvājums

4. Jauna kredīta un ķīlas līguma noslēgšana

5. Vecās bankas piekrišana ķīlas pārgrozīšanai

6. Jaunās bankas paziņojums notāram

7. Klienta paraksts pie notāra

8. Ķīlas pārgrozīšana Zemesgrāmatā un norēķini starp bankām

Klientam faktiski jāpiedalās tikai lēmumu pieņemšanā un parakstīšanā.

REALAT skatījums: Hipotēka kā stratēģija, nevis formalitāte

Hipotekārais kredīts nav tikai finansējums īpašuma iegādei. Tas ir ilgtermiņa finanšu lēmums, kuru iespējams un vajadzīgs optimizēt.

Mūsu pieredze rāda:

• pareizi strukturēts darījums samazina riskus;

• laikus izvērtēta pārkreditēšana ietaupa tūkstošus;

• profesionāla darījuma vadība ļauj bankas prasības izmantot savā labā, nevis cīnīties ar tām.