Kā tas bija

Mainot spēles noteikumus, neizbēgami mainās arī rezultāti. To pilnā mērā uz savas ādas vajadzēja izbaudīt Rīgas centra dzīvokļu pārdevējiem. 2013. un 2014.gadā, kad vēl darbojās iepriekšējie termiņuzturēšanās atļauju (TUA) piešķiršanas noteikumi, kas paredzēja zemāku nekustamā īpašuma vērtības slieksni, ārzemnieki veikuši turpat 85–90% mājokļu darījumu Vecrīgā, Klusajā centrā un tuvējā centrā. Ārzemnieki būtiski ietekmēja arī darījumu statistiku Rīgas centra perifērijā, kur viņu uzmanību bija piesaistījuši biznesa klases jaunie projekti un rekonstruētās mājas. Tieši pieprasījums no TUA pretendentu puses izšķiroši ietekmēja cenu līmeni Rīgas centra perifērijā. Pircēju aktivitāte un pārdevēju optimisms bija tik liels, ka dzīvokļu cenas laikposmā no 2012.gada līdz 2014.gada vidum daudzos Rīgas centra projektos pacēlās par 25–50%. Jaunajam cenu līmenim tika pieskaņotas tās daudzdzīvokļu mājas, kuras tobrīd bija vēl tikai būvniecības vai plānošanas stadijā. Tādēļ vēl tikai pirms pusotra gada Rīgas prestižais centrs, tā teikt, mudžēt mudžēja no elites (mūsu izpratnē – elites) klases projektiem par 5000–8000 eiro/m². Pārdevēji sarunās ar potenciālajiem pircējiem visai nelabprāt piekāpās, pieļaujot tikai simboliskās 2–5% atlaides. Bet dažreiz viņi vispār neko negribēja dzirdēt par cenu atlaidēm.

Nedaudz pieticīgākās (pēc pieteiktā statusa) tuvējā centra jaunajās un rekonstruētajās mājās dzīvokļu cenas arī radīja cieņu un reti kad nolaidās zemāk par 3000 eiro/m². Tālajā centrā dzīvokļi jaunajos projektos un rekonstruētajās mājās tika piedāvāti par cenām, sākot no 1900 eiro/m². No malas raugoties, veidojās visai pievilcīga aina. Tomēr vairāki analītiķi, redzot tik strauju izaugsmes dinamiku, jau tad pauda šaubas par šādu prasību pamatotību. Taču viņu balsis kopējā optimisma pilnajā korī tā arī palika nesadzirdētas. Apbūvētāju un pārdevēju atbildēs visiem oponentiem figurēja viens un tas pats arguments: darījumi notiek, un tātad cena atbilst tirgum. To viņi sacīja ar smaidu sejā. Bet… Kā mēdz teikt, viss plūst un mainās. Otrajā gadā pēc TUA iegūšanai nepieciešamās nekustamā īpašuma minimālās vērtības sliekšņa pacelšanas līdz 250 000 eiro nesenā pašapmierinātība pagaisa kā nebijusi. Šodien daudzi Rīgas centra daudzdzīvokļu projektu īpašnieki priecājas arī par diviem trijiem darījumiem, bet ar desmit lielu darījumu var palepoties tikai retais.

Relatīva optimisma zona  

„Aplūkojot šodienas situāciju, Rīgas centrs skaidri jāsadala divos absolūti dažādos un katrs ar saviem noteikumiem eksistējošos segmentos: pirmais ir tālais centrs, otrais – vēsturiskais, tostarp Vecrīga, Klusais centrs un tuvējais centrs,” ir pārliecināta kompānijas Latio Dzīvojamo nekustamo īpašumu tirdzniecības nodaļas vadītāja Vija Gailīte. „Pēdējā gada laikā tālajā centrā ir manāma relatīva aktivitāte, kas kļuva iespējama vietējā pieprasījuma pieauguma dēļ. Ārzemnieku pieplūduma buma laikā mūsu valsts iedzīvotāji tajos veica vairāk nekā pusi darījumu, tagad vietējie dominē pārliecinoši. Pēc maniem novērojumiem, demonstrāciju un darījumu šajā segmentā notiek divas reizes vairāk, nekā tas bija 2015.gada pirmajos mēnešos.”

Sākot no Stabu ielas un tālāk līdz centram – tā vietējo klientu izvēļu ģeogrāfiju definē kompānijas Vestbalt speciālisti. Noteicošais šādam pozicionējumam ir pirkuma budžets – 120 000 eiro. Par šādu naudu potenciālie pircēji cenšas iegūt trīsistabu dzīvokli labā tehniskā stāvoklī esošā mājā ar vairāk vai mazāk tīru kāpņu telpu. Uz jūgendstila fasādēm viņi nepretendē, tomēr pārcelties uz nolaistiem namīpašumiem viņi arī nevēlas. „Var teikt, ka vietējie klienti par 110–120 tūkstošiem eiro mēģina iegādāties tos dzīvojamos īpašumus, ko vēl tikai pirms pusotra gada pārdevēji mēģināja pārdot ārzemniekiem un prasīja par tiem 145–200 tūkstošus eiro,” Rīgas centra perifērijas pieprasījuma cenu metamorfozes apraksta kompānijas Kivi speciāliste Inga Miglāne–Ābele.

Žurnāla m2 un portāla varianti.lv rīcībā nonākušo dažādu kompāniju tirgus apskatu un arī zemesgrāmatas un Valsts zemes dienesta datu analīze ļauj apgalvot, ka 2015.gada pirmajos trijos ceturkšņos galvaspilsētas centrā (par Vecrīgu, Kluso centru un tuvējā centru runāsim tālāk) ir noslēgti 600–650 dzīvokļu pirkšanas pārdošanas darījumi. Lielākā daļa – sekundārajā tirgū par cenām, kas nepārsniedz iepriekš minētos 120 000 eiro.

Tiesa, ir arī kāds izņēmumam. Runa ir par jauno kompleksu Skanstes mājas. Taču arī tur ir izpaudusies pašreizējā tirgus cenu pazemināšanas loģika: situācija uzreiz uzlabojas, tiklīdz apbūvētājs pārskata cenas un uzsāk plašu atlaižu kampaņu, reklamējot atlaides trīsistabu dzīvokļiem un piedāvājot tos par 150 000 eiro. „Mājā Grostonas ielā 19 mēs 2015.gadā pārdevām 22 dzīvokļus, bet Grostonas 21 – 81 dzīvokli. Kopā – 103 dzīvokļus. Pirkumu cena bija robežās no 88 000 līdz 418 000 eiro. Īpašs piedāvājums mums bija trīsistabu dzīvokļiem, un tādēļ arī visvairāk tika pirkti tie, tagad šo dzīvokļu tikpat kā nav palicis. Mēs nenoskaidrojām pircēju valstisko piederību, tomēr var apgalvot, ka ārzemnieki veikuši apmēram 10–15% pirkumu,” novembrī par savu skatījumu žurnāla m2 un portāla varianti.lv korespondentam stāsta kompānijas Merks nekustamo īpašumu projektu vadītāja Dace Tumšā.

„Vietējo pircēju aktivitātes Rīgas centra nomalēs jūtamas kļuva rudenī. Tam ir savs loģisks izskaidrojums. Pirmkārt, eksistēja atliktais pieprasījums. Taču šim pieprasījumam bija precīzi finanšu ierobežojumi, un tas bija piesaistīts vietējo pircēju maksātspējai. Vēl 2015.gada sākumā daudzi centra perifērijas nekustamo īpašumu pārdevēji centās noturēt cenas, cerot, ka viņiem paveiksies un parādīsies pircēji. Cenas viņi sāka pārskatīt tikai gada otrajā pusgadā, kad saprata, ka brīnumi nenotiek un iepriekšējo gadu cenu vairs nedabūs. Lai uztaustītu vietējo iedzīvotāju interesi, apbūvētājiem un pārdevējiem vajadzēja atkāpties no iepriekšējām pozīcijām par 20–30%. Toties, koriģējot cenu, atsevišķiem dzīvokļiem beidzot parādījās pat vairāki pretendenti. Otrs svarīgs apstāklis ir tas, ka par papildu stimulu vietējiem iedzīvotājiem kļuva banku pozīcijas maiņa, labvēlīgāk risinot hipotekāro kreditēšanu, – bankas ir kļuvušas izprotošākas. Latvijas iedzīvotājiem ir svarīga iespēja saņemt līdzfinansējumu. Pēdējā pusgadā Rīgas tālajā centrā notiekošo nodēvēt par „bumu” nebūtu pareizi, tomēr nav šaubu, ka tendence pati par sevi ir pozitīva,” uzskata kompānijas Vestbalt nekustamo īpašumu konsultante Raimonda Omule.

Vestbalt sagatavotajā Rīgas centra mājokļu tirgus apskatā teikts, ka sekundārā tirgus dzīvokļu vidējā cena centra nomalēs 2015.gadā ir noturējusies līmenī, kas ir tuvs 1400 eiro/m². Šis skaitlis ir pareizs, ja vidējās cenas aprēķini aptver absolūti visu tur esošo dzīvojamo fondu. Taču, izņemot no aprēķiniem jaunos projektus, vidējā cena noslīd līdz 1000 eiro/m². Tā parasti tiek novērtēti piedāvājumi centra nomaļu nerekonstruētajās mājās.

Nekustamo īpašumu mākleri ir pārliecināti, ka Rīgas centra perifērija pēc zināmām cenu formāta pārmaiņām atdzīvosies vienlaikus ar interesi par pirkumiem no vietējo iedzīvotāju puses. Protams, ja tiks piedāvāta viņiem pieņemama cena. Gan pārdevējiem, gan vietējo projektu apbūvētājiem ar to ir jārēķinās, ja vien viņi ir tendēti veikt darījumus tuvākajos gados.

Gan gribas, gan kožas

Lai arī pēdējos gados centra nomalēs parādās arī jauni un rekonstruējami projekti, apbūvētāju talantu izpausmes iecienītākā vieta bija un joprojām ir Rīgas vēsturiskais centrs. Arī nopelnīt tur var vairāk. Turklāt ārzemnieki tieši galvaspilsētas centru (tāpat arī Jūrmalu) ir uzskatījuši un uzskata par vietu, kur ir vērts pirkt nekustamo īpašumu. Pieprasījums rada piedāvājumu. Iepriekšējos gados šajās vietās fiksēto darījumu skaits bija vairāki simti, tas uzņēmējus masveidā motivēja tieši tur ķerties pie projektu īstenošanas, gan būvējot jaunas mājas no nulles, gan rekonstruējot vēsturiskas būves. Daļa šo objektu ir noslēguma stadijā arī pašlaik. Ar vairākiem speciālistiem runāja žurnāla un portāla varianti.lv korespondents, un viņu vērtējumā Vecrīgā, Klusajā centrā un tuvējā centrā pirmreizējai pārdošanai izlikto dzīvokļu skaits ir pārsniedzis 900 dzīvokļu. Skaitlis ar savu vērienu nepārsteidz tikai tad, ja neņemt vērā esošo reālo pieprasījumu. Orientējoties uz to, kā tiek pirkti dzīvokļi pilsētas vēsturiskajā centrā, un zinot, ka ir pieejams gandrīz tāda paša apjoma sekundārais piedāvājums, var pieņemt, ka dzīvokļu, ko tirgot, droši pietiks tuvākajiem septiņiem astoņiem gadiem,” ar skumju smaidu konstatē viens no mūsu sarunas līdzdomātājiem.

Problēma ir tā, ka, esot pašreizējam cenu līmenim, vēsturiskā centra segments kā bija, tā joprojām finansiāli nav pieejams vairumam Latvijas iedzīvotāju. Bet ārzemnieku masveidīga pieprasījuma vairs nav. Savukārt tie ārzemnieki, kas atbrauc, ar grūtībām saprot to apbūvētāju prasības, kuri turpina uzturēt pagājušā gada cenas. Saskaņā ar zemesgrāmatas ierakstiem 2015.gada pirmajos trijos ceturkšņos Rīgas centrā (ietverot arī Ķīpsalu) ir notikuši mazliet vairāk par 110 (!) dzīvokļu darījumiem, to cenas virs 200 000 eiro. Trīs darījumos no desmit pircēji bija vietējie iedzīvotāji.

„Pie mums šogad no ārzemēm atbrauca pusotrs desmits klientu, kas vēlējās iegūt TUA,” stāsta Inga Miglāne–Ābele. „Viņi visi bija motivēti darījumam, taču īpašumus nopirka mazāk nekā puse no viņiem. Cilvēki arī tagad ir motivēti, taču viņi vēlas redzēt saprātīgus piedāvājumus. Ļoti dārgus objektus tirgot ir ļoti grūti. Lielākās daļas ārzemju klientu pirkuma budžets ir tuvu 250 000 eiro. Pat tad, ja viņiem tiek piedāvāti objekti par 320–350 tūkstošiem eiro, viņi saka, ka meklēs tomēr kaut ko līdz 275 000. Teikšu godīgi – tie ārzemju klienti, kas ir bijuši mums, piedāvājumus, kas ir dārgāki par 5000 eiro/m², nepieņem un nesaprot, kas ir cenas pamatojums. Taču vietējie pircēji atsevišķus šādus darījumus tomēr noslēdz. Ārzemnieki, noklausoties cenas argumentēšanu ar produkta kvalitāti un ainavu, kas paveras aiz loga, atjokojas. Kāds klients paziņoja, ka par 5000 eiro viņš ļoti un ļoti daudzas reizes var uzbraukt Pēterbaznīcas tornī: lūk, no turienes paveras tiešām lieliska panorāma!”

Zemesgrāmatas ierakstu analīze liecina, ka 2015.gada pirmajos deviņos mēnešos Rīgā ir notikuši tikai trīs darījumi ar dzīvokļiem, kuru vērtība ir lielāka par miljonu eiro. Turklāt divi no tiem bija nevis pašā centrā, bet gan Ķīpsalas projekta Ģipša fabrika otrajā kārtā, un vēl viens – Elizabetes ielā 3. Cenu kategorijā virs 400 000 eiro reģistrēts mazāk par 30 dzīvokļiem. Kvadrātmetra cena tuvu 5000 eiro/m² vai augstāka figurē zemesgrāmatā tikai četru galvaspilsētas projektu dzīvokļiem: (bez jau minētajiem kompleksiem Elizabetes ielā 3 un Ģipša fabrika otrās kārtas) namā Teātra ielā 7 un Rūpniecības ielā 11. Piebilde: vislabākos tirdzniecības rezultātus vēsturiskajā centrā parādīja projekti: Tal Residence – 13 zemesgrāmatas ierakstu un Elizabetes 3 – 8 zemesgrāmatas ieraksti. Pavisam astoņi darījumi (kopā ar sekundāro objektu darījumiem) ir fiksēti projektā Ģipša fabrika.

Darījumus nosaka cena

Tieši cena ir galvenais motivējošais apstāklis darījuma noslēgšanai. „Būsim godīgi: Krievijas un Ukrainas notikumi, plus šo valstu valūtu krišanās – tas viss ļoti lielā mērā ietekmēja un ietekmē pieprasījumu. Šajos apstākļos pircēji, ņemot vērā valūtas cenu krišanos viņu dzimtenē, neredz jēgu tērēt lielu naudu dzīvokļu iegādei Rīgas vēsturiskajā centrā. Lielākā daļa reālo darījumu Rīgas vēsturiskajā centrā notiek tad, ja izdodas atrast cenu 2500–3500 eiro/m². Viss, kas ir dārgāks, – tie ir reti izņēmuma gadījumi. Jāsaka, ka mēs pašlaik saskaramies ar labas kvalitātes īpašumu, kas spētu piesaistīt sev uzmanību to vietas dēļ, un piedāvājuma par adekvātām cenām deficītu. Daudzi apbūvētāji, norādot cits uz citu, joprojām mēģina noturēt cenas,” stāsta Vija Gailīte.

Lielākā daļa Rīgas centra jauno prjektu īpašnieku izplata viedokli, ka cerībām uz lielām atlaidēm nav pamata. „Kas notiks ar jauno un rekonstruēto mājokļu dzīvojamo fondu, kas pēdējos gados ir ievadīts tirgū un kas pretendē uz ekskluzivitāti, kuru cenas sākas no 4500 eiro/m²?” žurnāla un portāla varianti.lv korespondents vaicāja kompānijas Vestbalt valdes loceklei Līgai Uzkalnei. Pēc viņas domām, izvairīties no globālas krīzes tomēr izdosies: „Tikai daļu apbūvētāju apgrūtina kredītsaistības, un tiem būs jāuzrāda tirdzniecības apjomi. Tie, kam šādu problēmu nav, tirdzniecību varēs plānot ilgtermiņā.”

Kā apstiprinājums teiktajam var kalpot rekonstruētā kompleksa Résidence Lumière īpašnieku attieksme pret pieprasījuma samazināšanos. Par to žurnālam m2 un portālam varianti.lv stāsta kompānijas StayInRiga speciāliste Diāna Dzalbe.

– Tā kā mūsu projektā Résidence Lumière dzīvokļu skaits ir salīdzinoši neliels (pavisam 28) un aptuveni puse no tiem tika pārdoti vēl pirms pieprasījuma samazināšanās, tas ir, līdz 2014.gada rudenim, mēs nenonācām tik sarežģītā stāvoklī kā daži citi apbūvētāji. 2015.gadā būtiski ir mainījies pircēja portrets: dzīvokļus mūsu projektā tagad pērk tie, kuriem šie dzīvokļi tiešām patīk un kas plāno dzīvot mūsu mājā. Savukārt līdz pagājušā gada rudenim dzīvokļus galvenokārt pirka pircēji, kam tie bija vajadzīgi TUA saņemšanai un kas bija nodomājuši dzīvokļus izīrēt. Jaunie tirgus apstākļi lika mums mainīt stratēģiju. Ceram 2016.gadā izīrēt visus nepārdotos dzīvokļus. Projekta Résidence Lumière vieta tam ir ļoti piemērota, un pieprasījums, kā mēs pārliecināmies, sākot gatavot dzīvokļus īrēšanai, ir ļoti liels. Dažiem dzīvokļiem vajadzēja izveidot gaidīšanas sarakstu, un potenciālie īrnieki ir gatavi gaidīt apdares un mēbelēšanas pabeigšanu. Pieprasījumu veido kompāniju un diplomātisko pārstāvniecību darbinieki. Varu pateikt, ka ar sava darba rezultātiem esam apmierināti un neplānojam pazemināt cenas.

To, ka viens no efektīvākajiem veidiem, kā pārlaist pieprasījuma samazināšanos, neķeroties pie cenu pazemināšanas, ir dzīvokļu izīrēšana, apgalvo daudzi speciālisti. Taču ir svarīgi divi aspekti. Pirmais – vajadzēs ieguldīt līdzekļus dzīvokļa pilnā apdarē tiem, kam tas nebija plānots. Otrais – vai šim piedāvājumam atradīsies pietiekams skaits bagātu īrnieku?

Atgādinām sarunu ar Līgu Uzkalni, kas pauda cerību, ka nopietnas krīzes dārgo dzīvokļu segmentā nebūs. Viņa uz pašreizējo situāciju palūkojas no citas puses: „Tam visam reāli esot, nevajag aizmirst, ka projektu Latvijas galvaspilsētas vēsturiskajā daļā ir daudz. Komfortabli tajā jūtas ne jau visi apbūvētāji. Vēl tikai pirms gada kāds Klusā centra elites kompleksa pasūtītājs man apgalvoja, ka cenas nepazeminās un mierīgi tirgos esošo dzīvokļu apjomu gandrīz vai desmit gadus. Un, lūk, šā gada rudenī viņš mainīja viedokli un sarunās ar klientiem piedāvāja elastīgu pieeju. Daudzi īpašnieki sāk aizdomāties par noteiktās cenas jautājumu tad, kad īpašumi ir demonstrēti krietnam desmitam klientu, bet neviens no viņiem neko nenopērk, aizbildinoties ar dārdzību.”

Visi mūsu sarunas dalībnieki uzskata, ka pircēju uzplūdi no Krievijas un NVS valstīm tuvākajā laikā nav gaidāmi, darījumu skaits nedaudz pieaugs, taču par 2013. un 2014.gada rādītājiem var pat nesapņot. Ja nav pircēju no Austrumiem, varbūt dzīvokļi Rīgas vēsturiskajā centrā varētu ieinteresēt klientus no Skandināvijas vai Centrālās Eiropas? Ak, vai! Vestbalt pārstāvji pastāstīja par kādu gadījumu: viņiem bija potenciālie pircēji no Itālijas, Apvienotajiem Arābu Emirātiem, Izraēlas; viņi apskatīja labākos projektus; 6000 eiro/m²?; nav problēmu!; bet vai pēc tam apņemsieties šo dzīvokli izīrēt kaut vai par 25 eiro/m²?; Nē?!; tad par kādu pirkumu var būt runa? Atkal viss atdūrās pārdošanas cenā!

Lai kā tas arī būtu, Rīgas vēsturiskais centrs šodien ir pircēju tirgus. Var ilgi spriest par apbūvētāju finansiālo stabilitāti, taču dzīve rāda, ka tirdzniecība norit tur, kur pārdevēji ieklausās klientu pieprasījuma loģikā. Protams, nekādi 2500 eiro/m² Rīgas labākajos projektos nav gaidāmi, no cenu korekcijas nevarēs izvairīties. Kādā apmērā? Visdrīzāk tas, kas pirms pusotra gada tika piedāvāts par 5000 eiro/m², šodien, lai tirdzniecība noritētu intensīvi, jāpiedāvā par 3600–3800 eiro/m². Analoģiskai cenu starpībai vajadzētu būt arī citiem Rīgas centra īpašumiem. Ārzemnieki turpinās braukt pie mums, taču tas, cik drīz viņi sāks pirkt, ir atkarīgs no pārdevējiem.

varianti.lv